Rechtsanwalt Miet- & Wohnungseigentumsrecht Münster

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Das Mietrecht betrifft jeden

57,9 % der Deutschen leben zur Miete. Das sind nahezu 50 Millionen Menschen. In keinem anderen Land Europas wohnen so viele Personen in einem Mietverhältnis. Dabei steigen die Mietkosten kontinuierlich. Allein in den letzten fünf Jahren betrug die durchschnittliche Mieterhöhung 9,1 %. Zusätzlich kommen steigende Nebenkosten, Instandsetzungen, Modernisierungen und zuletzt der Eigenbedarf eines Vermieters hinzu. Daher ist das Mietrecht eines der bedeutendsten Rechtsgebiete in Deutschland. Doch läuft dabei auch wirklich alles korrekt ab?

Welche Aspekte sind inkludiert?

Das Mietrecht ist ein vielschichtiges und komplexes Rechtsgebiet. Im Mittelpunkt steht der Mietvertrag zwischen Mieter und Vermieter. Der Vermieter verpflichtet sich, gegen ein Entgelt dem Mieter das Mietobjekt für eine bestimmte oder unbestimmte Zeit zu überlassen. Der Mieter wird somit Besitzer, während der Vermieter weiterhin Eigentümer bleibt. Die gesetzlichen Regelungen zu Mietverträgen sind in den § 535 bis § 597 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) festgelegt. Grundsätzlich kann nahezu alles vermietet werden; im Folgenden informieren wir Sie über das Recht bei Mietverträgen über Wohn- und Gewerberaummietverhältnisse. Dabei ist entscheidend, ob die gemietete Immobilie zum Wohnen oder als Gewerberäume genutzt wird. Rund um das Mietverhältnis ergeben sich auch in anderen Bereichen rechtliche Fragestellungen. So umfasst das Mietrecht auch das Makler- und Nachbarrecht. Ebenso gehören Fragen zum Wohnungseigentum sowie das Verfahrens- und Vollstreckungsrecht dazu.
Möchten Sie Ihren Mietvertrag rechtssicher formulieren oder spezielle Vereinbarungen treffen? Wir unterstützen Sie bei der Erstellung.

Eigenheiten von Wohnraummietverhältnissen

Im Rahmen eines Mietverhältnisses über Wohnraum genießt der Mieter einen besonderen Schutz. Sein Besitz an der Wohnung ist gemäß Art. 14 Abs. 1 Satz 1 des Grundgesetzes (GG) verfassungsrechtlich gesichert. Grundsätzlich muss er niemandem Zutritt zur Wohnung gewähren, auch nicht dem Eigentümer. Zudem unterliegt der Vermieter Einschränkungen in seinem Kündigungsrecht. Die Kündigungsfrist beträgt üblicherweise 3 Monate und kann nicht zum Nachteil des Mieters verlängert werden. Allerdings verlängert sich die Kündigungsfrist für den Vermieter, je länger der Mietvertrag besteht. In bestimmten Situationen steht dem Vermieter jedoch ein besonderes Kündigungsrecht zu, beispielsweise wenn der Mieter mit der Mietzahlung in Verzug gerät, also verspätet oder gar nicht zahlt. Die vereinbarte Monatsmiete (auch Mietzins genannt) ist am dritten Tag nach Monatsbeginn fällig. Die Höhe der Miete wird von den Parteien im Mietvertrag festgelegt. Der Vermieter hat das Recht, eine Mieterhöhung zu verlangen, jedoch nur innerhalb der gesetzlich erlaubten Grenzen. Meist handelt es sich hierbei um eine Anpassung der Miete an die örtliche Vergleichsmiete, die sich in Städten am kommunalen Mietspiegel orientiert. Eine Mieterhöhung muss bestimmte Grenzen einhalten (meist 15% oder 20%) und darf nur in zeitlichen Abständen von 3 Jahren erfolgen. Eine Mietminderung aufgrund fallender Mietspiegel kann der Mieter hingegen nicht verlangen.
Ihr Vermieter hat die Miete erhöht? Ihnen wurde die Wohnung gekündigt? Ihre Mieter zahlen nicht oder ziehen nicht aus? Jeder Fall ist einzigartig, was das Mietrecht so kompliziert macht. Da es um Ihre eigenen vier Wände geht, raten wir Ihnen, sich von einem Rechtsanwalt beraten zu lassen.

Modernisierungsmaßnahmen: Die versteckte Mieterhöhung

Es kommt häufig vor, dass in Wohnungen Modernisierungsarbeiten durchgeführt werden, um den Komfort und die Energieeffizienz zu steigern. Solche Maßnahmen können jedoch auch zu Mieterhöhungen führen. Die Modernisierungsumlage, die der Vermieter berechnen darf, ist auf 8% der Monatsmiete begrenzt. Der Mieter ist in der Regel verpflichtet, die Modernisierungsarbeiten zu dulden und Handwerkern Zutritt zur Wohnung zu gewähren. Allerdings dürfen die Bauarbeiten ein zumutbares Maß nicht überschreiten. Wenn berechtigte Gründe vorliegen, kann der Mieter auch Widerspruch einlegen. In jedem Fall ist der Vermieter verpflichtet, den Mieter über die geplanten Modernisierungsarbeiten und die daraus resultierenden Mieterhöhungen zu informieren.

Bei Mängeln: nicht beschweren, sondern den Preis mindern

Als Mieter haben Sie das Recht, die Miete bei Vorliegen von Mängeln zu mindern, ähnlich wie Vermieter die Miete erhöhen können, wenn Verbesserungen an der Wohnung vorgenommen werden. Es müssen jedoch tatsächliche Mängel bestehen, wie beispielsweise Schimmel, Baulärm oder Wasserschäden, die die Wohnung unbewohnbar machen. Je nach Grad der Beeinträchtigung kann die Miete teilweise oder vollständig gemindert werden, ohne dass eine Genehmigung des Vermieters erforderlich ist. Eine berechtigte Mietminderung stellt keinen Kündigungsgrund dar. Bei einer Eigenbedarfskündigung muss der Vermieter einen tatsächlichen Bedarf anmelden, beispielsweise für nahe Verwandte. In Ballungsgebieten müssen Eigentümer beim Kauf einer Eigentumswohnung Sperrzeiten von bis zu 10 Jahren beachten, bevor sie selbst einziehen können. Sollten Sie mit Mängeln oder Eigenbedarf konfrontiert sein, ist es wichtig, rechtlichen Rat einzuholen, um ein reibungsloses Wohnen sicherzustellen.

Juristische Angelegenheiten innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft

Das Wohneigentum wird, ebenso wie bei freistehenden Immobilien, im Grundbuch eingetragen, wobei das Eigentumsrecht des BGB zur Anwendung kommt und insbesondere das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) relevant ist. Ein typisches Merkmal von Eigentumswohnungen in einem Mehrfamilienhaus ist die Bildung einer Wohnungseigentümergemeinschaft, die das Gemeinschaftseigentum, wie den Grund und Boden, eine zentrale Heizung oder einen gemeinsamen Garten, verwaltet und über dessen Angelegenheiten auf der Eigentümerversammlung entscheidet. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann die Immobilie entweder selbst verwalten oder einen externen Hausverwalter beauftragen, der dann einen Wirtschaftsplan, eine Jahresabrechnung und einen Vermögensbericht erstellt.

Haben Sie Schwierigkeiten bei der Eigentümerversammlung? Wir stehe Ihnen gerne mit Rat und Tat zur Seite, um Ihre Interessen in der Wohnungseigentümergemeinschaft durchzusetzen.

Gewerbemietrecht – Der Platz für Ihr Geschäft

Auch für Gewerberaummietverträge gelten die Mietrechtsregelungen. Im Gegensatz zu Wohnraummietverträgen gibt es im Gewerbemietrecht jedoch keinen besonderen Schutz für gewerbliche Mieter. Ausnahmen bestehen jedoch für sogenannte Werkwohnungen. Wenn ein Mieter seine Wohnung hauptsächlich gewerblich nutzt, kann man Ihnen mitteilen, dass eine Kündigung möglich ist, selbst wenn die Wohnung auch bewohnt wird. Eine geschäftliche Nutzung liegt zum Beispiel vor, wenn ein Teil der Wohnung als Geschäftsadresse oder Homeoffice genutzt wird. Ob es sich um eine Nutzung als Wohn- oder Gewerberaum handelt, hängt von den Umständen des jeweiligen Einzelfalls ab. 
Sie möchten Ihre Wohnung gewerblich nutzen? Als Rechtsanwalt unterstützen wir Sie dabei, die rechtlichen Details zu berücksichtigen, um den Mieterschutz zu wahren.

Maklerrecht – was darf Ihr Rechtsanwalt und was darf er nicht?

Ein Makler fungiert als Vermittler zwischen Vermieter und Mieter (oder Käufer und Verkäufer bei Eigentumswohnungen). Er kann von beiden Parteien beauftragt werden. Das Maklerrecht ist im BGB verankert und die weiteren Voraussetzungen sowie Pflichten des Maklerberufs sind in der Gewerbeordnung (GewO) festgelegt, einschließlich der Erteilung einer Maklererlaubnis durch das Gewerbeamt. Der Interessent schließt mit dem Makler einen Maklervertrag ab, bei dem der Provisionsanspruch des Maklers erst entsteht, wenn durch seine Vermittlung ein Mietvertrag zustande kommt. Die Suche nach der passenden Immobilie und die Höhe der Provision richten sich hauptsächlich nach den Vereinbarungen im Maklervertrag. Ist keine Regelung zur Maklerprovision getroffen worden, gilt die ortsübliche Vergütung. Nach dem Bestellerprinzip muss derjenige die Maklerprovision bezahlen, der den Makler beauftragt hat. Der Makler hat weitreichende Hinweis- und Aufklärungspflichten und bei einem Vertragsschluss per Telefon oder online besteht ein Widerrufsrecht. Das Maklerrecht ist sehr komplex, weshalb es ratsam ist, bei Problemen einen Rechtsanwalt zu Rate zu ziehen, insbesondere wenn es um die eigenen vier Wände geht.

Nachbarrecht – Rasche Unterstützung bei erheblichen Konflikten

Streit mit den Nachbarn? Das sollten Sie wissen! Fast die Hälfte der Deutschen hatte bereits Konflikte mit ihren Nachbarn. Oftmals enden solche Streitigkeiten vor Gericht. Dabei kommen die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) zur Anwendung, ergänzt durch Bestimmungen in den Ausführungsgesetzen zum BGB (AGBGB) oder den Nachbarrechtsgesetzen (NRG) der jeweiligen Bundesländer. Grundsätzlich hat jeder das Recht, auf seinem Grundstück nach Belieben zu handeln, jedoch sind Einwirkungen auf angrenzende Grundstücke zu vermeiden. Beispielsweise müssen bestimmte Abstandsregelungen für Grenzbäume, einschließlich Überhang und Überfall, Grenzmauern sowie in Bezug auf Imponderabilien wie Rauch oder Licht, eingehalten werden. Verursachen Ihre Nachbarn Lärm oder belästigen Sie mit Rauch? Wir könenn Ihnen helfen, schwierige Nachbarschaftsfälle zu lösen.

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Wir beraten Sie gerne umfassend und persönlich bei Ihrem Anliegen.

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Wir arbeiten stets am Puls der Rechtsprechung

Vor Gericht finden häufig Streitigkeiten im Bereich des Miet- und Wohneigentumsrechts statt. Ein aktuelles Beispiel betrifft die Frage, ob Gewerberaummieter während des Lockdowns zur Mietzahlung verpflichtet sind. Hierzu haben verschiedene Landgerichte und Oberlandesgerichte unterschiedliche Urteile gefällt. Der Bundesgerichtshof wird demnächst eine Entscheidung treffen. Auch Eigenbedarfskündigungen sind oft Anlass für Auseinandersetzungen. So hat das Amtsgericht München entschieden, dass ein fortgeschrittenes Alter ausreicht, um für einen Angehörigen Eigenbedarf geltend zu machen. Der Mietendeckel in Berlin hat sogar das Bundesverfassungsgericht beschäftigt und das Gesetz zur Mietenbegrenzung in Berlin wurde aufgehoben. Nun stehen Mieter, die von der vorübergehenden Mietminderung profitiert haben, vor hohen Nachzahlungen. Das Mietrecht unterliegt einem ständigen Wandel. Sollten Sie Fragen oder Herausforderungen haben, stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.

Unser Tätigkeitsbereich

Als Rechtsanwalt für Miet- und Wohneigentumsrecht bieten wir Ihnen umfassende Beratung und Vertretung in allen relevanten Angelegenheiten an. Die stetig aktuelle Rechtsprechung und kontinuierliche Gesetzesreformen machen das Mietrecht dynamisch und komplex. Mit unserer Beratung sind Sie rechtlich abgesichert. Unsere Tätigkeit umfasst dabei folgende Leistungen:
  • Wohnraum- und Gewerberaummietverhältnisse
    • Erstellung und Prüfung von Mietverträgen (für Vermieter und Mieter)
    • Rechtliche Beratung
    • Rechtliche Unterstützung bei
      • Kündigungen
      • Mängeln
      • Mieterhöhungen
      • Zahlungsklagen
      • Räumungsklagen
    • Vertretung in Gerichtsverfahren
  • Wohnungseigentumsrecht
    • Überprüfung und Anfechtung von Beschlüssen aus Wohnungseigentümerversammlungen
    • Durchsetzung und Abwehr von Rückbauforderungen
    • Durchsetzung von Forderungen
  • Maklerrecht
    • Für Makler
      • Erstellung von Maklerverträgen
      • Rechtliche Beratung
      • Durchsetzung von Provisionsansprüchen
      • Abmahnungen von Wettbewerbern
      • Verteidigung gegen Abmahnungen
    • Für Maklerkunden
      • Erstellung von Maklerverträgen
      • Abwehr von Provisionsansprüchen
      • Rechtliche Beratung
  • Immobilienrecht
    • Beratung bei Kauf und Verkauf von Immobilien
    • Prüfung von Kaufverträgen
    • Minderung des Kaufpreises bei Mängeln
    • Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen
    • Rückabwicklung von Kaufverträgen
    • Due Diligence für Investoren
Komplette Leistungen rund um Mieten und Vermieten aus einer Hand

Umfassende Dienstleistungen zum Thema Mieten und Vermieten aus einer Hand.

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Imponderabilien sind unvorhersehbare Stoffe wie Licht, Geräusche, Dämpfe, Ruß und Rauch. Ob eine Beeinträchtigung eines Nachbargrundstücks gegeben ist und in welchem Maße diese hingenommen werden muss, hängt vom jeweiligen Einzelfall ab und muss unter Berücksichtigung der öffentlich-rechtlichen Immissionsschutzgesetze bewertet werden.
Durch gezielte Fragen kann man potenzielle Mietnomaden aussortieren. Aber nicht alle Fragen sind rechtlich zulässig. Sollte das Mietverhältnis unzumutbar geworden sein, der Mieter hohe Mietschulden haben oder die Wohnung beschädigt haben, ist eine Kündigung möglich. Danach kann man ein Räumungsverfahren einleiten.
Dem Mieter steht ein Minderungsrecht zu, wenn das Mietobjekt Mängel aufweist. Solche Mängel können Schimmel, eine defekte Heizung oder Ähnliches umfassen. Die Minderung muss lediglich angekündigt werden und bedarf keiner Bestätigung durch den Vermieter. Die Gerichte handhaben die Festlegung der Minderungsquote unterschiedlich.
Der Mieter hat die Möglichkeit, spätestens zwei Monate vor dem Ende des Mietverhältnisses beim Vermieter Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung einzulegen. Nach diesem Zeitpunkt kann der Mieter weiterhin einen Härtefall geltend machen. Ob ein Härtefall vorliegt, richtet sich nach der individuellen Situation des Mieters. Ein vorgetäuschter Eigenbedarf kann angefochten werden.
Ein Provisionsanspruch für den Makler entsteht nur dann, wenn er erfolgreich vermittelt hat. Das bedeutet, dass der Miet- oder Kaufvertrag infolge der Vermittlungstätigkeit zustande gekommen sein muss. Die Höhe der Provision wird gemäß dem vereinbarten Maklervertrag festgelegt. Wird der Vertrag nach der Vermittlung geändert, kann dies auch die Höhe der Provision beeinflussen.
Es ist möglich, dass entweder der Vermieter/Verkäufer oder der Mieter/Käufer die Kosten für den Makler übernimmt. In der Regel trägt jedoch der Mieter/Käufer die Zahlung. Wenn eine Maklercourtage vereinbart ist, wird die Provision gleichmäßig zwischen beiden Parteien aufgeteilt.
Im Grunde ist es untersagt, eine Mietwohnung gewerblich oder beruflich zu nutzen. Sollte die ausgeübte Tätigkeit jedoch im Rahmen des gewöhnlichen Wohnens stattfinden, wie etwa Dienstbesprechungen, Telefonate oder Büroarbeiten, ist dies gestattet. Allerdings darf die berufliche Nutzung nicht das eigentliche Wohnen überwiegen. Wird die Wohnung hauptsächlich und damit vertragswidrig für berufliche Zwecke genutzt, verliert der Mieter sein besonderes Mieterschutzrecht.
Sofern man als Vermieter die bevorstehenden Modernisierungsmaßnahmen und die Arbeiten von Handwerkern rechtzeitig angekündigt habe, ist der Mieter verpflichtet, dem Vermieter und den Handwerkern Zutritt zur Wohnung zu gewähren. Dabei müssen die Art und der Umfang der Tätigkeit grob beschrieben werden. Jedoch muss der Zutritt nur während der üblichen Tageszeiten erfolgen.
Die gesetzliche Kündigungsfrist für Mieter beträgt grundsätzlich 3 Monate. Vereinbarungen im Mietvertrag, die eine kürzere Kündigungsfrist zu Lasten des Mieters vorsehen, sind unwirksam. Im Gegensatz dazu verlängert sich bei einer längeren Mietdauer die Kündigungsfrist für den Vermieter entsprechend.
Im Falle einer Erhöhung der ortsüblichen Vergleichsmiete, infolge von Modernisierungsmaßnahmen oder einem Anstieg der Betriebskosten, hat der Vermieter das Recht, eine Mieterhöhung zu verlangen. Im Gegenzug kann der Mieter die Miete lediglich dann mindern, wenn eine Reduktion der Betriebskosten gegeben ist.

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