Rechtsanwalt Bau- & Architektenrecht Münster

Kontakt

Bauboom in Deutschland erlebt

Im Jahr 2021 wurden in Deutschland 152.000 Baugenehmigungen erteilt. Ob es sich um Eigenheime, Fabriken oder öffentliche Bauwerke handelt – die Deutschen bauen wieder mehr als in den vergangenen Jahren.

Rechtliche Sicherheit für Ihr Bauvorhaben: Fachwissen im öffentlichen und privaten Baurecht

Doch von der Idee über die Planung und die Baugenehmigung bis hin zum Richtfest kann der Weg lang und steinig sein, wobei zahlreiche rechtliche Probleme auftreten können. Auch nach der Fertigstellung können Baumängel noch zu Ärger führen. Da ein Bauvorhaben immer mit hohen Kosten und großem Aufwand verbunden ist, ist es entscheidend, dass alles rechtlich korrekt abläuft. Jeder hat das Recht, auf seinem Grundstück zu bauen, solange es den gesetzlichen Vorgaben entspricht, die im Bau- und Architektenrecht festgelegt sind. Dieses Rechtsgebiet unterteilt sich in zwei Bereiche: das öffentliche und das private Baurecht.
Sie sehen: Das Baurecht hat viele Facetten. Durch unser Wissen im Baurecht findet man die für Sie optimale Lösung. 

Öffentliches Baurecht – Ihre Baurechte

Das öffentliche Baurecht legt fest, wie Bauvorhaben zulässig sind, welche Grenzen und Ordnungen bestehen sowie wie diese gefördert werden können. Im bauplanungsrechtlichen Verfahren muss zwischen der abstrakten Ebene des Bauplanungsrechts und der konkreten Ebene des Bauordnungsrechts unterschieden werden.


  • Bauplanungsrecht

Das Bauplanungsrecht definiert grundsätzlich, was und wo gebaut werden darf; beispielsweise, ob ein Wohnhaus im Gewerbegebiet oder im Außenbereich errichtet werden darf. Das Ziel ist die Erhaltung der städtebaulichen Ordnung, die durch die Bauleitplanung gewährleistet wird. Die Umsetzung der Bauleitplanung obliegt den Städten und Gemeinden, wobei das kommunale Bauamt bzw. Bauplanungsamt zuständig ist. Die Flächennutzungspläne, Bebauungspläne und städtebaulichen Satzungen der Kommunen müssen sich an den Vorgaben des Baugesetzbuches (BauGB) und der Baunutzungsverordnung (BauNVO) des Bundes orientieren. Es kann vorkommen, dass die Stadt noch keine bauordnungsrechtlichen Vorgaben erlassen hat, sodass sich die Zulässigkeit des Bauvorhabens direkt nach diesen Gesetzen richtet. Hierbei sind besonders die Maßgaben des Einzelfalls zu berücksichtigen: in welcher Umgebung wird gebaut oder ob eine Befreiung oder eine Privilegierung in Betracht kommt.


  • Bauordnungsrecht

Soweit das Bauvorhaben diesen Festsetzungen entspricht, muss es auch in konkreter Form die Vorgaben des Bauordnungsrechts einhalten; also beispielsweise welche Abstände einzuhalten sind oder ob eine weitere Etage gebaut werden darf. Maßgeblich sind dafür die Bauordnungen der Länder (LBauO) sowie zusätzliche Verordnungen, wie etwa zu Garagen. Ziel dieser Verordnungen ist die Abwehr von Gefahren, die durch den Bau oder Bestand entstehen können, wie etwa Brandschutz oder Verkehrssicherheit. Weiterhin finden sich in den LBauO Regelungen zum Baugenehmigungsverfahren und zur Bauaufsicht. Nicht jedem Bauvorhaben muss eine Baugenehmigung erteilt werden. Vor allem kleinere Anlagen bedürfen lediglich einer Bauanzeige. Soweit das Vorhaben jedoch genehmigungspflichtig ist, besteht die Möglichkeit, durch einen Bauvorbescheid oder eine Teilbaugenehmigung bereits vor dem Bauantrag erste Genehmigungen zu erhalten. Hinderlich für das Genehmigungsverfahren können denkmalschutzrechtliche Vorgaben sein. Gemäß dem Denkmalschutzgesetz NRW (DSchG NRW) sind beispielsweise Änderungen oder Umgestaltungen an Baudenkmälern erlaubnispflichtig. Eine Erlaubnis kann das kommunale Denkmalpflegeamt erteilen.


Sie beantragen eine Nutzungsänderung? Die Behörde verweigert die Baugenehmigung? Sie haben kostspielige Auflagen vom Denkmalschutz erhalten? Da die gesetzlichen Fristen kurz sind:

Privates Baurecht – von der Planung bis zur Übergabe der Schlüssel

Das private Baurecht regelt die rechtlichen Beziehungen der Baubeteiligten. Dies sind der Auftraggeber (oftmals fälschlicherweise als Bauherr bezeichnet) einerseits und Architekten, Bauunternehmer sowie Handwerker als Auftragnehmer eines Bauvertrages andererseits. Im Gegensatz zum öffentlichen Baurecht können die Parteien ihre vertraglichen Regelungen vollständig frei gestalten. Die gesetzlichen Grundlagen sind die werkvertraglichen Normen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Zudem wird die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) häufig in das Vertragswerk miteinbezogen. Der Auftraggeber hat das Bauwerk nach Fertigstellung abzunehmen. Abschließend sollte das Bauwerk durch einen Architekten oder Bausachverständigen umfassend geprüft werden (Stichwort Due Diligence), um die Beschaffenheit und etwaige Mängel festzustellen. Sollte das Bauwerk nicht den vertraglichen Vereinbarungen entsprechen und somit mangelhaft sein, treten spezielle Mängelgewährleistungsrechte in Kraft. Dies erfordert, dass der Bauherr dem Beauftragten die Mängel rügt bzw. im Rahmen der VOB eine Mängelanzeige macht. Dabei ist es notwendig, dass die Mängel ausreichend dokumentiert sind. Der Auftragnehmer hat bis zur Abnahme die Möglichkeit zur Nachbesserung. Zudem können Schadensersatzansprüche entstehen, insbesondere wenn die Verzögerung des Hausbaus zusätzliche Kosten verursacht hat.
Ihr Haus weist Mängel auf? Sie benötigen eine rechtssichere Finanzierung? Sie haben Fragen zur Vertragsgestaltung? Setzen Sie Ihre vertraglichen Ansprüche nicht aufs Spiel.

Welche Pflichten und Rechte hat ein Architekt?

Das Architekten- und Ingenieurrecht als Teilgebiet des privaten Baurechts definiert die Pflichten und Rechte des Architekten und des Ingenieurs. Architekten unterstützen das Bauvorhaben maßgeblich, indem man den Bauplan in Verbindung mit einer Kostenkalkulation entwerfe. Dazu gehört auch die Abstimmung mit der Baubehörde, um eine Baugenehmigung zu erhalten. Die Vergütung als Architekt ist in der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) festgelegt. Als Architekt ist man Mitglied der örtlichen Architektenkammer, die die beruflichen Maßstäbe überwacht. Erbringt man als Architekt schlechte Leistungen – etwa durch Planungsfehler oder mangelhafte Bauüberwachung – so richten sich die Ansprüche nach dem BGB.
Der Architekt hat eine fehlerhafte Planung vorgenommen? Aufgrund mangelhafter Leistung ist Ihnen ein Schaden entstanden? Fehler bei der Due-Diligence-Prüfung? Setzen Sie Ihr Recht durch, indem Sie unsere Unterstützung in Anspruch nehmen.

Nachbarrecht – Ausmaß der Toleranz

Als Bauherr sind Sie gegenüber Ihren Nachbarn zu besonderer Rücksichtnahme verpflichtet, da sie von Baumaßnahmen erheblich betroffen sein können. Dabei gelten die Vorschriften des BGB sowie ergänzende Bestimmungen in den Ausführungsgesetzen zum BGB (AGBGB) oder den Nachbarrechtsgesetzen (NRG) der Länder. Weitere nachbarschützende Normen finden sich im Bundesimmissionsschutzgesetz (BImschG). Grundsätzlich können Sie auf Ihrem Grundstück machen, was Sie möchten. Sie müssen jedoch Einwirkungen auf benachbarte Grundstücke vermeiden. Dabei sind gewisse Abstandsgebote zu beachten, die von Grenzbäumen einschließlich Überhang und Überfall, über Grenzmauern bis hin zur Immission von Imponderabilien (sogenannte unwägbare Stoffe wie Rauch oder Licht) reichen.

Prozessführung/Verfahren – wie läuft es ab?

Kommt es im Bau- und Architektenrecht zu rechtlichen Streitigkeiten, sind die zuständigen Gerichte im privaten Baurecht die ordentlichen (d.h. zivilen) Gerichte und im öffentlichen Baurecht die Verwaltungsgerichte. Diese urteilen nach den Vorgaben der Zivilprozessordnung (ZPO) oder der Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO). Die erste Instanz der ordentlichen Gerichtsbarkeit ist in der Regel das Amtsgericht (AG). Aufgrund der hohen Streitwerte in Bauverfahren landet der Fall jedoch oft direkt beim Landgericht (LG). Darauf folgen das Oberlandesgericht (OLG) und letztlich der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe. Alternativ können die Parteien vereinbaren, sich außergerichtlich gemäß der Schlichtungs- und Schiedsordnung für Baustreitigkeiten (SOBau) zu einigen. Im Verwaltungsprozess beginnt die Zuständigkeit stets beim Verwaltungsgericht (VG). Darauf folgen das Oberverwaltungsgericht (OVG) und abschließend das Bundesverwaltungsgericht (BVG) in Leipzig. Der örtliche Gerichtsstand richtet sich entweder nach dem Erfüllungsort, also dem Ort, an dem das Bauwerk errichtet werden soll, oder nach dem Geschäfts- bzw. Wohnsitz der Parteien.

Jetzt Anfrage stellen

Wir beraten Sie gerne umfassend und persönlich bei Ihrem Anliegen.

Kontakt

Wir arbeiten am Puls der Rechtsprechung

Da bei einem Bauvorhaben eine nahezu endlose Menge an Normen zu beachten ist, treten häufig rechtliche Probleme auf. So entschied kürzlich das VG Köln, dass eine Gaststätte nicht in ein Ladengeschäft umgewandelt werden kann. Für eine Nutzungsänderung ist eine baurechtliche Genehmigung erforderlich. Diese kann verweigert werden, wenn die Anforderungen an die geänderte Nutzung, wie beispielsweise die Bereitstellung von Stellplätzen, nicht erfüllt werden. Hingegen kann nach Ansicht des BVerwG ein Wohnungsbordell in Mischgebieten zulässig sein. Entscheidend ist, ob milieubedingte Unruhe vermieden werden kann, was bei einer diskreten Nutzung nicht von vornherein ausgeschlossen ist. In einem anderen Fall – bei fiktiven Mängelbeseitigungskosten – entschied der BGH. Demnach sind angenommene, hypothetische Kosten zur Mängelbeseitigung nicht ersatzfähig. Aufgrund werkvertraglicher Besonderheiten, anders als im Kaufrecht, hängt dies davon ab, ob die Mängel tatsächlich beseitigt werden.

Meine Dienste für Sie

Als Rechtsanwalt für Bau- und Architektenrecht beraten und vertreten Sie in sämtlichen Angelegenheiten. Ständig neue Verordnungen, Reformen und aktuelle Rechtsprechung machen das Bau- und Architektenrecht dynamisch und komplex. Mit unsere Beratung sind Sie rechtlich auf der sicheren Seite. Unsere Tätigkeit für Sie umfasst folgende Leistungen:

  • Öffentliches Baurecht

    • Bauplanung

    • Beratung zur Bauordnung

    • Baugenehmigung

    • Baubegleitende Rechtsberatung

      • Bauvorschriften

      • Denkmalschutz

      • Öffentliche Interessen(-Konflikt)

    • Vergaberecht

  • Privates Baurecht

    • Bauherren

      • Immobilienrecht

        • Due Diligence

      • Mängelanzeige

      • Mängeldokumentation

      • Qualitätsprüfung

      • Nachbesserung bei Baumängeln

      • Finanzierung

      • Vertragsgestaltung

    • Architekten/Ingenieure/Bauunternehmen

      • Unterstützung bei Bauvorhaben

      • Architektenhonorarordnung

      • Vertragsgestaltung

      • Durchsetzung von Ansprüchen

    • Prozessführung / Verfahren

      • Vertragsbruch

      • Forderungseinzug

      • Baukonfliktmanagement

Wir werden gerne zu diesen Themen im Baurecht für Sie tätig

Gemäß der jeweiligen Landesbauordnung (LBO) ist man als Rechtsanwalt der Ansicht, dass die Baubehörde eine Baugenehmigung erteilen muss, wenn das Bauvorhaben im Einklang mit den öffentlich-rechtlichen Vorschriften steht – also sowohl genehmigungsfähig als auch genehmigungsbedürftig ist.
Ein Baumangel ist gegeben, wenn das Bauobjekt nicht den getroffenen Vereinbarungen entspricht. Sollte also eine vertraglich vereinbarte oder üblicherweise erwartete Beschaffenheit fehlen, hat der Bauherr Anspruch auf Mängelgewährleistungsrechte.
Das Bauvorhaben muss eine Vielzahl gesetzlicher Vorschriften beachten. Dazu zählen vor allem die bauordnungsrechtlichen Bestimmungen der Landesbauordnungen sowie die bauplanungsrechtlichen Regelungen des BauGB und der BauNVO. Darüber hinaus sind die Vorgaben des Bebauungsplans und der Nachbarschutz zu berücksichtigen.
Das Bauplanungsrecht legt fest, was und wo gebaut werden darf. Dadurch wird die rechtliche Qualität des Bodens und seine Nutzbarkeit bestimmt. Das Bauordnungsrecht hingegen regelt die spezifische Bauweise und den Ablauf des Baugenehmigungsverfahrens.
Nicht jedes Bauvorhaben erfordert eine Baugenehmigung. Insbesondere kleinere Anbauten, Überdachungen, Pools und Ähnliches sind in den Landesbauordnungen als genehmigungsfrei aufgeführt. Für genehmigungspflichtige Vorhaben muss jedoch eine Baugenehmigung beantragt werden. Dies gilt auch für Nutzungsänderungen und Abrisse.
Im Allgemeinen ist dies nicht möglich. Gemäß der BauNVO sind Wohnungen für Aufsichts- oder Führungspersonal eines ansässigen Betriebes ausnahmsweise gestattet. Für Wohnhäuser, die bereits vor der Festsetzung des Gewerbegebiets existierten, kann im Einzelfall ein Bestandsschutz zur Anwendung kommen.
Der Bauherr besitzt werkvertragliche Gewährleistungsrechte wie Nacherfüllung, Selbstvornahme, Aufwendungsersatz, Rücktritt, Minderung und Schadensersatz. Es ist entscheidend, dem Bauunternehmer in einer Mängelrüge mit ausführlicher Mängelbeschreibung eine Frist zur Mängelbeseitigung zu setzen.
Unter der Legal Due Diligence (zu Deutsch: sorgfältige Prüfung) im Baurecht versteht man die Bewertung von Immobilien in Bezug auf rechtliche Risiken. Dabei überprüfen wir Grundbucheinträge, baurechtliche Unterlagen sowie die Genehmigungsvoraussetzungen für mögliche Umbauten.
Es ist kaum möglich, Immissionen auf das Nachbargrundstück vollständig zu vermeiden, weshalb der Nachbar diese zu dulden hat, sofern sie als unwesentlich gelten. Für Überfall, Überhang oder Notwegerechte gibt es spezielle Bestimmungen. Mit Überfall sind in diesem Kontext Früchte gemeint, die von einer auf dem Nachbargrundstück stehenden Pflanze herabfallen. Der Nachbar kann aus der Landesbauordnung Rechtsschutz, beispielsweise bezüglich des Abstands, beanspruchen.
Unwägbare Stoffe wie Ruß, Licht und Schatten, die als Imponderabilien bezeichnet werden, müssen vom Nachbarn hingenommen werden, solange sie von geringer Bedeutung sind. Spezifische Grenzwerte können den Immissionsschutzgesetzen, beispielsweise dem BlmSchG, der TA Lärm und der TA Luft, entnommen werden.

Rechtsanwälte

Thomas Kreyenkötter
Dr. Christian Franke

Das sind unsere Beratungsschwerpunkte:

Architektenhaftung
Architekten- und Ingenieurverträge
Ansprüche nach HOAI
Baubegleitende Rechtsberatung
Baugenehmigung
Baudurchführung
Honorarforderung
Öffentlich-rechtliche Genehmigungsverfahren
Vergabeverfahren
Handwerkerlohn
Vertragskündigung
Gewährleistung
VOB/B Verträge

Dienstleistungen

Bauverzögerungen im Baurecht: Wer trägt die Mehrkosten?

Kontakt

Ihre Kanzlei RSW Beratung.

Adresse

Öffnungszeiten

Mo. – Do.: 08:00 – 17:30 Uhr | Fr.: 08:00 – 14:00 Uhr

Kontakt

Rechtsgebiete

Dienstleistungen

Rechtsanwälte

© 2026 OMmatic
Main Menu